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2023.02.02 【首購買房1】新手首購族買房攻略｜教你如何順利買到人生第一間房子！

新手首購族買房攻略｜教你如何順利買到人生第一間房子！


身在房地產第一線的人員，最常經手的客戶無非就是首購族或是換屋族，畢竟市場上大約8成的交易都是住宅的買賣。

小吳自己經常碰到很多來看屋的首購族客人，對於要找什麼樣的房子也不是很清楚。
看售屋廣告覺得看起來很美，結果看完評估後卻負擔不了，或是發現跟自己的需求或生活習慣不相符。
這樣有個好處是能快速累積看房的經驗，能更清楚知道自己想要的房子是什麼。
但就是浪費了很多時間在無效看屋，遲遲都無法下手！就看著房價逐漸的在上漲📈只能越看越小間。

這篇就先對首購族群要怎麼買到人生第一間房子來做一個攻略。
畢竟首購對於買房沒經驗，而且買房也不像買菜那麼簡單。小吳利用自己經驗，短時間讓你不再是買房的無頭蒼蠅！
 

看第一間房前需要先想好的5件事📝

1、開始找房子的動機

有些人可能是不想再繼續租房、有些是結婚成家也有人是要接家人過來一起同住的，或是資產配置要買來投資用…  每個人需求都不一樣。
所以要找的類型也不同，可能是公寓、華厦、別墅、透天？幾坪、幾房、無障礙空間、朝向？
因為基本上沒有100分的房子，不可能優點全都要。所以必須要有取捨，那就要依照自己的動機，先規劃好需求的優先順序。
有哪些是一定要的 哪些可有可無，讓自己心裡有個底，才能更快買到心目中的房子。
 

2、財務方面：個人預算及還款能力

先估計自己的自備款要拿多少出來，正常至少都要抓房屋總價的4-5成。
自備款包括了：買房不外乎的房屋頭期款，保守估計是建議抓3成，另外可能還需要整理新房子的裝潢費，還有一定要的家電、寢具等等。除此之外還有房仲服務費、代書費、稅費、保險費的費用。
⚠️還會建議身上都要保留6個月的緊急預備金！

光自備款這還不能算出可以買多少總價的房子哦！
還需要評估自己的每月還款能力，我們正常建議是不影響生活水準的情況下，會建議月還款要抓月收入的三分之一。就等同於貸款+管理費+水電瓦斯要盡量不超過收入的1/3，所以這也是需要考量進去的點。

把自備款預算及月還款能力兩者對比起來，就能自己預估出可負擔的房屋總價！
tip1：1000-1200萬的貸款(30年)，月還款約4萬元。
tip2：首購名下無住宅房屋，可適用首購利率。
 

3、選擇符合你需求的地區

每個人因為工作、通勤、生活機能、家人居住地…...各式的原因影響要選擇買在哪一個地方。
我會建議你們要先想好自己是偏好蛋黃區的條件比較差，還是蛋白區的條件比較好的房子。

打個比方：
可能同樣總價的物件，在蛋黃區只能買屋齡高且小坪數的爬樓梯小公寓，
但在離市中心開車30分鐘外的蛋白區就能買到新成電梯大樓，而且還附車位，這樣是不是差很多。
每個人主觀最先考量的點不一樣，所以這也是在開始看房之前就必須要先想好的。
 

4、實價登錄

已經考慮好要選擇哪一個地區後，不是直接找房源就去看了。
你要先上網查過那個地區的實價登錄，讓自己至少對價格的認知稍微清楚。
至少在房仲推給你房源的時候，超過行情太多的你還能知道這間開價不合理有點太高，才不會傻傻的被當韭菜割了都還不知道。

但實價登錄也是有一些不準。
因為有的是親友交易、沒產權但能使用的面積（露台、加蓋）、特定戶抗性太高之類的，
所以要用平均來看，某些太極端的成交價是沒有參考性的。

tip：內政部實價查詢服務網: https://lvr.land.moi.gov.tw/
 

5、怎麼找到好的專業人員


已經評估好自己的各項問題後，看房需要有個專業人員來帶自己看跟介紹吧。
那說找歸找，要從哪裡開始找勒？

   售屋網上的房仲
「售屋網上搜尋要買的區域，就有各式房仲的聯絡方式了」

   親友介紹
「詢問周遭曾經買賣過房屋的親友，有沒有推薦的好房仲」

   網友推薦
「各大社群稍微搜尋爬個文，會有很多網友推薦的很多房仲」

   路上看版廣告
「願意砸錢在路上設置看板廣告的個人房仲，基本上業績都很好，自然專業度也有一定水準」


找到了又該怎麼判斷是不是一個可以託付的好房仲呢？
小吳給你5個參考標準

   同理心
「能不能站在你的角度想為你好，而不是硬推一些不符合的案子」

   專業性
「你提出的問題都能獲得回答，就算他沒涉略過也願意幫你找答案」

   溝通順暢
「雙方互動良好，而且願意持續帶你看房，不會看了2-3間就不理你」

   誠實
「是不是在介紹上優缺點都說明清楚，不會一昧的強調優點而已」

   解決問題能力
「碰到問題願意耐心處理，不會亂呼嚨 敷衍了事」

最後可以再GOOGLE找看看業務的姓名
「如果資料量大，代表這位業務很專業認真，是不錯的人選。但沒什麼資料的不是一定不好，只是需要自己更用心感受了」

如果現在服務你的房仲還不是很滿意，可以利用我說的方式來尋找、評估，加快順利找到最適合你的房仲。
如果你想要找小吳我的也歡迎聯絡我(點選可加Line)。


開始看房後需要注意哪裡細節呢？

下面我會寫出從到房子外時到最後看完房子後，寫出各個時機該注意哪些事項。
每一個講到的都是重點，看房前可以再來複習一次！

    看房前：
剛到物件門口時，如果是社區，會先經過社區的公設，這時可以觀察社區有沒有用心維護公設、鄰居看起來是不是好相處、社區有沒有什麼頭痛人物。
透天也一樣要觀察附近的環境，有沒有在收資源回收的、巷道霸佔停車的惡鄰居，或是巷子是不是無尾巷，路寬消防救護車進不進的來，這幾個是比較要注意的重點。
    看房時：
在買房市場流傳著一套看屋14口訣：「風火水光電，天地牆柱窗，地段、環境、價格、收益」。
進到房子室內時，請記著這口訣的前十字，按照口訣中的內容，把室內每個重要的細節仔細看過一次，後面4項則是看完室內都沒問題後，再來評估的項目。

那說一下這14個分別是：
  軟體方面：風（通風、風水）、火（瓦斯管線、消防安全）、水（水管管路、漏水、壁癌）、電（電路管線、家電設備）、光（採光、坐向）

  硬體方面：天（天花板）、地（地板）、牆（牆壁、格局、動線）、柱（樑柱）、窗（門窗）

  地段：交通、生活機能、使用分區、未來發展性、學區

  環境：景觀、居家安全、鄰居、公設

  價格：售價、貸款、裝潢、仲介服務費

  收益：租金、未來房價增值性

這幾點講的再更細的話，這篇文會太冗長，到時候其他篇再來講講這些細節。
    看房後：
看完房出來後，可以到附近走走看看，看一下附近的環境如何，有沒有嫌惡設施、附近機能如何、有沒有公園、學校遠不遠…
畢竟未來是要在這生活的，不能光看室內就下決定。

最後再給幾個小提醒：
．可以跟房仲索取「不動產說明書」，因房仲都做好調查，可以更瞭解物件

．看的如果是頂樓要注意防水、隔熱，如果是二樓要注意管線轉折

．地板有沒有傾斜

．有車位的要注意大小合不合

．看完房記得把房仲給的資料收著，且記住看完的心得，對往後在挑選物件會更精準


如果以上各種條件都滿足，恭喜你，你已經找到心怡的房子而且離買到屬於自己的第一間房不遠了。
祝大家看完都能很快就找到自己心目中夢想的那個家（房）。
但還沒順利簽約過戶都還不算結束，所以會再出一篇續集：【首購買房2】該如何斡旋才能不買貴？買房簽約時有哪些費用？
找到喜歡的房子後，該怎麼樣從出價下斡旋到簽約，有什麼要注意的？要怎樣才不會買貴了？

看完這篇要記得去看續集噢！