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2023.01.17 【賣屋稅費】賣房子要繳什麼稅?要繳多少?教你3分鐘搞懂！

【賣屋稅費】賣房子要繳什麼稅?要繳多少?教你3分鐘搞懂！

賣房子後要繳納的稅費其實蠻簡單的，要試算也很容易。只不過可能大部分沒有買賣經驗的人就會沒概念。這篇文就是讓你快速知道。
文章的最後，我將會給你全部賣房需要繳納的稅金計算器。

目前賣房子後要繳納的稅費有以下幾種：

每年都須繳納(與買方按持有時間比例分攤負擔)
．房屋稅
．地價稅

賣房才額外繳納的
．土地增值稅
．房地合一稅(新制)/財產交易所得稅(舊制)

房屋稅跟地價稅

這兩項稅金是本來就固定每年都有在報稅繳納的，所以應該不陌生也不會不知道。
這兩樣稅費在買賣時是依交屋日為持有時間基準，交屋日前的稅費需由賣方負擔。

下圖是房屋稅及地價稅繳納的算法跟報稅時間：

土地增值稅

土地增值稅如圖介紹是依土地公告現值漲價的幅度累進計算的，不是單一稅率。

試算範例：
假設今天你的土地漲價總數額為 400 萬，前一次移轉時現值為 100 萬，
我們需要把 100 萬當作漲價倍數計算的基礎，也就是說：

400萬當中，其中 100 萬因為屬於超過的部分未達 100% 者，所以稅率為 20% ；
另外的 200 萬是屬於超過的部分 100% 以上未達 200% 者，所以稅率為30%；
最後超過的100萬屬於超過部分達200%的部分，所以稅率40%。

因此最終基本的稅基*稅率= 100 萬* 20% + 200 萬* 30% + 100萬＊40% = 120萬

另外，自用稅率的條件有分一生一次、一生一屋。如果是自住的住家出售，可以先確認自己有沒有符合自用稅率的條件。

那因土地增值稅還要納入消費者指數的因素，自行計算不易。所以這邊財政部的官方稅金計算器會比較方便也準確：土地增值稅試算

房地合一稅（新制）

房地合一稅是針對房地產短期交易套利者而施行的新的政策，自105年1月1日以後取得的房屋，都是採用房地合一稅計算。反之，在104年12月31日以前取得的是用舊制「財產交易所得稅」。

房地合一稅課徵時間：交易登記日之次日起算30天內自行填表申報。

房地合一稅的計算公式為：
房屋成交價－取得成本－相關費用(需有單據證明)及土地漲價總數額 x 房地合一稅率

財產交易所得稅（舊制）

財產交易所得稅上面有說到，在104年12月31日以前取得，是適用這套舊制來課徵。那跟新制房地合一稅有個不同在於舊制是納入個人綜合所得稅內申報，新制則是前面說的交易後30天就須申報。

財產交易所得稅的公式為：財產交易所得額 X 個人綜合所得稅稅率

那財產交易所得額有兩種認定方式，擇一申報即可：

1、核實認定（有資料證明）
（實際成交金額－原始取得成本－相關成本(需有相關資料證明) ）X 房屋現值／房屋現值＋土地現值(房地比)=財產交易所得額

EX.（1000萬(售出金額)－500萬(買入金額)－50萬(相關成本)）x 10萬/10萬+90萬(房地比) = 45萬

2、非核實認定（沒資料證明）
非核實認定又分兩種：

(1)一般房屋
房屋評定現值 x 財產交易所得標準 = 財產交易所得額

*房屋評定現值=房屋稅單或契稅單上之「課稅現值」
*財產交易所得標準=計算之%數依各縣市政府規定

(2)高級房屋
實際成交金額 x 房地比 x 核定%數 = 財產交易所得額

*高級房屋認定標準：
(一)臺北市，房地總成交金額新臺幣(以下同)7千萬元以上。
(二)新北市，房地總成交金額6千萬元以上。
(三)臺北市及新北市以外地區，房地總成交金額4千萬元以上。

*核定%數：依年度「個人出售房屋之財產交易所得計算規定」比率

看完是不是覺得原來就這樣而已！這只是介紹有甚麼稅跟基本認識一下。未來會再針對個別稅費的減徵方式還有特殊案例寫單獨文章。
最後，介紹一個不錯用的稅費計算器給你們，上面介紹到的稅費，大部分都能在這個網站算出來：房屋稅費計算器