新手首購族買房攻略｜該如何斡旋才能不買貴？買房簽約時有哪些費用？

接續上次跟大家分享的首購看屋該注意的事項。這次小吳跟大家分享在交屋前，還有哪些步驟、該怎麼順利簽約買到，怎麼出價？怎麼不買貴？。這篇文章一次讓你瞭解！

還沒看過第一篇：【首購買房1】新手首購族買房攻略｜教你如何順利買到人生第一間房子！

本篇文章會說到：

．斡旋議價
．雙方見面談
．簽約後該繳納的費用
 

一、斡旋議價

當你看到中意的房屋時，這時需通過一系列協商和談判技巧，將自己的出價逐步提高，以達到最終心理接受的價格的過程，這步驟就叫”斡旋”。

斡旋時需出價然後請仲介出面與屋主議價撮合。而仲介此時就會給予斡旋金及要約書這兩種方式選擇，以書面有一份正式的委託議價，內文會載明斡旋金額、房屋地址、你的出價價格、斡旋期限等等。

斡旋金是先支付一定的金額，大部分是5萬~10萬不等或是房屋總價的2%，現金或支票方式支付，而若是屋主同意斡旋價後，此時會轉為訂金，但若是不同意，將會退還給你。

然而大多較常使用斡旋金這一方式，是因為有拿出現金，屋主也較感受的到誠意，比較有機會接受斡旋價格。

寫定了斡旋書後，在斡旋期限內，仲介會去與屋主協商斡旋價差，一般常見會有三種結果：

(1) 屋主拒絕出價的價格，須加價才能談
此時是不是要加價須自行評估自身能力、房價行情等等，就已達上限確認無法再加價的話，可以與仲介說明狀況，如屋主一樣不願意降價，此時斡旋金就會退還給你。

(2) 價格尚有落差，但雙方可以出來見面談

(3) 屋主同意，約時間簽約
斡旋書價格屋主同意，簽訂成立後，斡旋金就會轉成定金。不管是哪一方反悔，任一方反悔都需賠償對方。
買方反悔：賣方可沒收全數定金，或是要求買方依斡旋書上的約定賠償違約金。
賣方反悔：應加倍返還定金。

二、雙方見面談

上述第二種斡旋的狀況”見面談”是代表價格落差可能不大時，會遇到的一個情境。買賣雙方都願意出來見面談的話，代表雙方都是非常有誠意的，而且仲介的時間也有限，當他願意花時間約雙方出來見面談的時候，也代表可能此時的價差不多，離買到已經有大程度的機會了。

雖然是叫做”見面談”，但一般的情況下，在確定買賣談成簽約前，買賣雙方是分別在不同處的。因為買賣雙方的想法立場是對立的，一邊想賣高、一邊想買低，若是在尚未有共識的情況讓雙方談，應該是個各執一詞的場面，破局的機率相當高！除非某一方要求要與對方碰面，且雙方同意，不然基本上在談成前都是分別不同空間。

而分別在不同處時，由仲介做為中間溝通的橋樑，雙方互相的討論、議價。一來一往直到雙方的價格、條件都有共識時，雙方就會到同一間房間見面，然後直接請代書到現場簽約了。

大部分人會給買方見面談的建議：
(1) 預先設定底線：在去見面談之前，就該設定好自己最高的上限價格，別輕易因為現場的氣氛影響到理性的判斷。
(2) 尋求親友陪同：可以找曾有買賣房屋經驗的親友陪同，能較快進入狀況，也避免衝動時有人能勸阻。

三、簽約後需繳納的費用

在簽約後，買方須繳納的費用包括下列幾項：

(1) 契稅：核定契價X6%（評定現值）
(2) 印花稅：按土地、建物契稅價格＊1/1000
(3) 地政登記規費：土地及建物登記謄本費
(4) 代書費
(5) 銀行貸款/查詢費
(6) 房屋住宅險及地震險保費：保險金額年限由貸款銀行核定（年限均為一年）
(7) 履約保證規費：通常為買賣總價的萬分之四~六，再由買賣雙方各付一半
(8) 仲介服務費：買方常見1%~2%

對於首購買第一間房，了解並注意相關的事項是非常重要的。希望這兩篇文章能讓你有所獲得，讓你能夠在買房時更加謹慎和明智。買房是一個重要的決定，需要花費大量的時間和精力來做好準備和計劃，謹慎考慮每個方面。
你已經準備好了以後，歡迎找小吳一起展開規劃買到屬於你的第一間房吧！